前回の「自分の家が買えなくなる?」に続き不動産投資をする上で、あとから気づいて苦しむことになることがいくつかありますので、紹介します。
特に金融機関から融資を受けて不動産を購入する前に必ず一度読んでもらいたいです。
◆その毎月のプラスはホントにプラス?いつまで続く?
不動産を購入するときに、色々な資料を提示されますが、その中で毎月や毎年の収支がシミュレーションされた資料を提示されることも多いと思います。
区分マンションの場合、毎月の家賃収入から管理会社への管理費、修繕積立費、ローンの返済額などの経費が引かれて、毎月数千円、年間数万円のプラスになりますといった提案が多いです。
その収益シミュレーションにルールなどがなく、本来は購入する人が作成するものを好意で作成しているだけなので、全ての情報が記入されているかはきちんと判断する必要があります。
例えば毎年かかる固定資産税・都市計画税は2000万円程度のマンションなら5万円程度が毎年かかります。保険に入れば保険料もかかりますし、保険料もかける保険の内容や金額によってかかってくる費用も違います。
他にも大規模修繕が発生した際に修繕積立金が不足していたら追加で払わなければいけません。変動金利で融資を受けていたら金利が上がることも考えられます。
空室がでたらそもそも収入が減ってしまうだけではなく、管理会社に広告費を追加で払って入居者を募集してもらう必要だってあります。
かかる費用をきちんと想定して、自分でシミュレーションする必要があります。
また、家賃は下がります。不動産も年を取りますので入居者が変わるたびに徐々に家賃も下がっていくのが一般的です。
購入時点の家賃収入だけでプラスだと考えず、5年後10年後、ローンを35年で借りているなら30年後のことも考えてトータルで判断するようにしましょう。
と不安をあおりたいわけではないのです。
こういうことをきちんと把握した上で、購入していればいざその場面に直面してもリカバリーの準備をすることが出きるので、慌てることなく対処が可能になります。
不動産でかかる費用については専門家に相談すればそれぞれの知見から教えてもらえます。相談先が分からないという方はこちらにまとめてありますので参考にしてください。
また、シミュレーションのノウハウを本で手に入れたいという方はこちらの本もオススメです。
不動産投資専門税理士が教える 不動産投資の「収益計算」 本格入門
こちらの本購入者に無料で収益シミュレーションエクセルがもらえます。
少々難しい本ですので、いきなり全部読んで理解するのは大変ですが、まずどういった費用を想定しておくかということだけをピックアップして読んでもいいと思います。
以上
コメント